Ktimatagora | Cyprus & Greece Real Estate

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΣΥΝΣΕΔΜΟΥ ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΩΝ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ ΚΥΠΡΟΥ

Η ΠΟΡΕΙΑ ΤΗΣ ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ – ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΤΑ ΤΟ 2009

1. Ανάλυση

Ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών θεωρεί καθήκον του όπως ανακοινώνει, σε τακτά χρονικά διαστήματα, τις απόψεις του αναφορικά με την αγορά των ακινήτων γενικά και τις τάσεις που επικρατούν στις αξίες των ακινήτων ειδικότερα. Μετά από προβληματισμό για δημοσιεύματα που έχουν πρόσφατα παρουσιαστεί στο τύπο από επαγγελματίες του κλάδου και μη, ο Σύνδεσμος μας θεωρεί απαραίτητο, ως ο πλέον αρμόδιος φορέας σε θέματα αξιών ακινήτων, να προβεί στην ακόλουθη ανακοίνωση προς ενημέρωση του κοινού.

Ο τομέας της Κυπριακής Κτηματαγοράς διανύει μία περίοδο κάμψης και αυτό αντικατοπτρίζεται και στην εμπορευσιμότητα των ακινήτων κυρίως κατά το πρώτο εξάμηνο του 2009. Τους τελευταίους μήνες (Ιούλιο μέχρι Νοέμβριο) παρουσιάζεται κάποια κινητικότητα στις αγοραπωλησίες ακινήτων ιδιαίτερα στην Επαρχία Λευκωσίας και Λεμεσού. Κατά την περίοδο αυτή, σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου, έχει σημειωθεί μείωση του αριθμού αγοραπωλησιών κατά 47% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2008. Ο πιο κάτω πίνακας δίνει αναλυτικά κατά επαρχία και κατά μήνα τη μείωση στα Παγκύπρια Πωλητήρια Έγγραφα.

ΒΛΕΠΕ ΠΙΝΑΚΑ ΠΩΛΗΣΕΩΝ ΠΙΟ ΚΑΤΩ

Οι κύριοι λόγοι της πιο πάνω μείωσης (παγκόσμια οικονομική κρίση, μεγάλη αύξηση στις πωλήσεις και τιμές κατά τα τελευταία χρόνια, δυσκολία δανεισμού/ύψος επιτοκίων κλπ.) έχουν αναλυθεί από πολλούς μελετητές. Εμείς, πέραν της συνολικής μείωσης του -47% για το εντεκάμηνο, ως θετικό στοιχείο σημειώνουμε τη σταδιακή ανάκαμψη των πωλήσεων (μείωση του ρυθμού πτώσης) αφού τον Ιανουάριο του 2009 οι πωλήσεις ήταν στο -72% ενώ τον Νοέμβριο υπήρξε άνοδος στο 1% και ελπίζουμε ότι η τάση αυτή θα συνεχιστεί και κατά το τελευταίο τετράμηνο του έτους.

Νοείται ότι, οι μεταβολές στις αξίες των ακινήτων την ίδια περίοδο δεν είναι ανάλογες με τα πιο πάνω ποσοστά και διαφοροποιούνται πολύ αναλόγως επαρχίας, περιοχής, ακόμα και συγκεκριμένου ακινήτου. Συνοπτικά, αναφέρουμε κάποιες ενδείξεις για την κάθε επαρχία.

Επαρχία Λευκωσίας
Η Λευκωσία παραμένει σε γενικές γραμμές η πιο σταθερή επαρχία ανά το Παγκύπριο με μικρές μεταβολές στις αξίες, ιδιαίτερα σε κεντρικές περιοχές.
Κατοικίες και διαμερίσματα εντός πόλης παρουσιάζουν μειώσεις μέχρι 5-10% ενώ στην οικιστική γη παρατηρούνται μικρές διορθωτικές μειώσεις μέχρι 5%.
Εμπορικά ακίνητα εντός πόλης δεν φαίνεται ότι έχουν επηρεαστεί.
Ακίνητα περιφερειακών περιοχών (π.χ. Δάλι, Τσέρι, Δευτερά) και χωριών της υπαίθρου παρουσιάζουν μειώσεις μέχρι και 20%.

Επαρχία Λεμεσού
Η Λεμεσός φαίνεται να είναι η δεύτερη επαρχία όπου υπάρχει μια σχετική σταθερότητα, πάλι ιδιαίτερα στα ακίνητα κεντρικών περιοχών.
Κατοικίες, διαμερίσματα και οικιστική γη εντός πόλης και τουριστικών περιοχών παρουσιάζουν διορθωτικές μειώσεις μέχρι και 10%.
Εμπορικά ακίνητα εντός πόλης δεν υπολογίζεται ότι έχουν επηρεαστεί.
Ακίνητα περιφερειακών περιοχών (π.χ. Ύψωνας, Μονή) και χωριών της υπαίθρου παρουσιάζουν μειώσεις μέχρι και 20%.

Επαρχία Λάρνακας
Σε κεντρικές περιοχές του αστικού κέντρου παρατηρείται σταθερότητα με μικρές διορθωτικές μειώσεις μέχρι 5%.
Κατοικίες και διαμερίσματα σε τουριστικές περιοχές (Δεκέλεια, Περβόλια κλπ) υπολογίζονται μειώσεις μέχρι και 15%.
Ιδιαίτερη αναφορά πρέπει να γίνει σε περιοχές όπου παρατηρήθηκε πρωτόγνωρη μαζική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια (π.χ. Ορόκλινη, Πύλα) όπου υπολογίζονται μειώσεις μέχρι και 25%.

Επαρχία Πάφου
Είναι επαρχία με μεγάλο επηρεασμό. Εντός πόλης φαίνεται να υπάρχει μια σχετική σταθερότητα για οικιστική γη, ενώ οι κατοικίες και τα διαμερίσματα παρουσιάζουν μειώσεις 5%-15%. Στα εμπορικά ακίνητα υπολογίζονται διορθωτικές μειώσεις μέχρι και 10%.

Σε τουριστικές περιοχές υπολογίζονται μειώσεις μέχρι και 20% για κατοικίες και οικιστική γη και μέχρι και 30% για διαμερίσματα, ενώ παρατηρείται μια σχετική σταθερότητα στην περιοχή της Πόλης Χρυσοχούς [μεγάλα έργα υπό εκτέλεση], καθώς και στην περιοχή του Coral Bay/Θαλασσινών Σπηλιών.

Σε ακίνητα περιφερειακών περιοχών παρατηρούνται μειώσεις 5%-10% όσο αφορά τη γη και γύρω στο 20% όσο αφορά κατοικίες και διαμερίσματα. Στην Ύπαίθρο υπολογίζονται μειώσεις μέχρι και 30%.

Επαρχία Αμμοχώστου
Επίσης, επαρχία με μεγάλο επηρεασμό, η οποία όμως έχει βοηθηθεί από νέα αγορά που έχει δημιουργηθεί από ντόπια ζήτηση παραθαλάσσιου εξοχικού.
Κατοικίες και οικιστική γη παρουσιάζουν μειώσεις μέχρι και 20% ενώ διαμερίσματα μέχρι και 30%.
Στα εμπορικά ακίνητα υπολογίζονται μειώσεις μέχρι και 10%.
Σε ακίνητα περιφερειακών περιοχών και χωριών της υπαίθρου υπολογίζονται μειώσεις μέχρι και 30%.

2.Γενικά Σχόλια

Ιδιαίτερη αναφορά πρέπει να γίνει σε περιοχές οι οποίες στηρίζονταν σχεδόν αποκλειστικά στην Αγγλική αγορά (π.χ. Πέγεια, Ορόκλινη, Σούνι, Πισσούρι κλπ.) όπου παρατηρούνται μεγάλες μειώσεις μέχρι και 40%. Οι μειώσεις αυτές φαίνεται να οφείλονται κυρίως από πωλήσεις μεταχειρισμένων κατοικιών/διαμερισμάτων (resales) από Άγγλους, οι οποίοι λόγω και τις υφιστάμενης ισοτιμίας του Ευρώ με την Στερλίνα, επωφελούνται τη διαφορά και επαναπατρίζουν κεφάλαια πουλώντας τα ακίνητα τους, τα οποία είχαν αποκτήσει πριν από μερικά χρόνια.

Όλα τα πιο πάνω ποσοστά είναι κατά προσέγγιση, και βασίζονται σε αναλύσεις, εμπειρία και ιδίαν γνώση μελών μας ως επιστήμονες στο κλάδο. Σίγουρα δεν είναι απόλυτα για την κάθε περιοχή και το κάθε ακίνητο αφού το κάθε τεμάχιο ή έργο έχει επηρεαστεί διαφορετικά με βάση τα δικά του δεδομένα. Δύο ακίνητα ή έργα στην ίδια περιοχή είναι πιθανό και λογικό η ζήτηση που έχουν να επηρεαστεί διαφορετικά λόγω διαφορετικής αρχιτεκτονικής, αισθητικής, κατασκευής, ποιότητας κλπ. Εφόσον η ζήτηση τους επηρεάζεται διαφορετικά, αναλόγως επηρεάζονται και οι αξίες τους αφού το μειονεκτικότερο ακίνητο ή έργο θα πρέπει να μειώσει τις τιμές του περισσότερο για να συναγωνιστεί και να πραγματοποιήσει πωλήσεις.

Κυρίως φαίνεται να υπάρχει προσφορά σε συγκεκριμένα κτιριακά συγκροτήματα μαζικής παραγωγής (mass-production), σε μη ανταγωνιστικές περιοχές, τα οποία χαρακτηρίζονται ως μέτριου–χαμηλού επιπέδου (ποιοτικώς) χωρίς ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό χαρακτήρα ή σχεδιασμό και εκεί είναι που παρατηρούνται οι μεγαλύτερες μειώσεις. Σε συγκροτήματα υψηλού επιπέδου σε καλές περιοχές δεν υπάρχει αυτό το φαινόμενο. Παραθαλάσσια ακίνητα (beachfront properties) δεν έχουν επηρεασθεί.

Δεν αναμένουμε οποιαδήποτε σημαντική διαφοροποίηση στις πωλήσεις / εμπορευσιμότητα των ακινήτων για τους πρώτους μήνες του 2010, αλλά πιστεύουμε ότι σιγά-σιγά θα επανέρχεται η εμπιστοσύνη και το ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων και για σκοπούς επένδυσης.

Είναι γεγονός ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα παρουσιάζεται στην εξωγενή ζήτηση αφού κατά το 2008 το 45% περίπου των ακινήτων που πωλήθηκαν στη Κύπρο αφορούσαν ξένους (αλλοδαπούς), ενώ τα στοιχεία για το 2009 δείχνουν ότι μόλις περί το 25% των συνολικών πωλήσεων γα το 2009 είναι ξένοι. Αυτή η τάση φαίνεται ότι θα συνεχισθεί με ότι αυτό εξυπακούεται.

Προβλέψεις για τις αξίες των ακινήτων είναι μάλλον δύσκολο να γίνουν, με βάση την υφιστάμενη αβεβαιότητα που επικρατεί στην παγκόσμια οικονομική αγορά, η οποία επηρεάζει και τη δική μας οικονομία. Κάποιες ενδείξεις για μερική βελτίωση της κατάσταση αναφέρεται από έγκριτους Οργασμούς, όπως το ΔΝΤ και τη Διεθνή Τράπεζα.

Τοπικά, ευκαιρίες αναμένεται ότι σίγουρα θα υπάρχουν, δεν προβλέπονται όμως περεταίρω σημαντικές μειώσεις, ιδιαίτερα στα κέντρα των πόλεων και τις αναπτυγμένες τουριστικές περιοχές. Σε περιφερειακές περιοχές η κατάσταση είναι πιο αμφίβολη, ιδιαίτερα για έργα σε απομακρυσμένες περιοχές και έργα χαμηλής ποιότητας και αισθητικής.

Αναφέρουμε επίσης το μειωμένο σήμερα κόστος ανέγερσης κατοικίας (χαμηλότερο κόστος υλικών και χαμηλότερες προσφορές εργολάβων) το οποίο πιθανό να δίδει ευκαιρία και ώθηση σε όσους προγραμματίζουν να ανεγείρουν την κατοικία τους.

Ελπίζουμε οι πιο πάνω αναλύσεις να έχουν δώσει μια σημαντική εικόνα της κυπριακής κτηματαγοράς και των τιμών των ακινήτων, για το έτος 2009, καθώς επίσης και τις προβλέψεις για τις αρχές του 2010. Είμαστε στη διάθεσή σας για οποιεσδήποτε διευκρινήσεις και αναμένουμε ότι η ανακοίνωση αυτή θα συμβάλει προς την ορθολογιστική ενημέρωση των πολιτών σε ένα από τους πιο παραγωγικούς κλάδους της οικονομίας μας.

Ευχαριστώ

Χαράλαμπος Πετρίδης
Πρόεδρος Συνδέσμου Εκτιμητών Κύπρου
BSc[Hons], MPhil [Cambridge Uni.], MRICS.

Τηλ: 99487060

Στατιστικά στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου-

Ενδεικτικά ο πιο κάτω πίνακας δίνει τις συνολικές εκούσιες πωλήσεις ακινήτων σε αξία (όγκο) από το 2002 μέχρι και το τέλος του 2008.

ΕΤΟΣ	ΔΙΣ €
2002	1.15 δις
2003	1.57 δις
2004	3.04 δις
2005	1.77 δις
2006	2.71 δις
2007	4.79 δις
2008	3.15 δις
2009	1.5 δις ( 1.26 Δις)

κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά, κτηματαγορά,